Сделка альтернатива что значит

Содержание
  1. Тип продажи – «альтернатива»: что это такое, особенности оформления сделки и нюансы, на которые следует обратить внимание
  2. Определение и механизм сделки
  3. Иные названия и формы
  4. Причины выбора
  5. Риски альтернативной продажи
  6. Сравнение альтернативы и её отсутствия
  7. А если обманывают?
  8. В заключение
  9. Что значит альтернативная продажа квартиры
  10. Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок
  11. Вторая ступень
  12. Третья ступень
  13. Четвертая ступень
  14. Пятая ступень
  15. Налоговое бремя
  16. Сделка с участием несовершеннолетнего
  17. Альтернативная продажа квартиры и ипотека
  18. Средства материнского капитала
  19. В чем преимущества альтернативной сделки?
  20. Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
  21. Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
  22. Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
  23. Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:
  24. Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
  25. Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:
  26. Что такое
  27. Схема альтернативной продажи
  28. Особенности проведения альтернативных сделок
  29. Зарегистрированные собственники квартиры
  30. Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)
  31. Опека с несовершеннолетними собственниками
  32. Альтернатива при ПРОДАЖЕ
  33. Альтернатива при ПОКУПКЕ
  34. Оценка рисков по альтернативной продаже
  35. Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Тип продажи – «альтернатива»: что это такое, особенности оформления сделки и нюансы, на которые следует обратить внимание

Сделка альтернатива что значит

Говорить о том, что рынок недвижимости со своей терминологией изучен вдоль и поперёк, ни в коем случае нельзя: любая область человеческой жизни может удивить нас какими-то подводными камнями и тонкостями, о которых мы даже не подозревали. Порой люди, желающие совершить сделку с недвижимостью, сталкиваются с незнакомым понятием: «Тип продажи – альтернатива». Что это такое и чего ожидать от подобного объявления?

Определение и механизм сделки

Так что же это за тип продажи – «альтернатива»? Определение этого понятия кроется в ключевом слове данного словосочетания.

Подобные сделки представляют собой двусторонние соглашения, когда один из участников не только продаёт свою недвижимость, но и сразу же покупает чужую.

Обычно заключается такое соглашение между тремя собственниками: условно их можно назвать верхним покупателем, средним и нижним продавцом.

Из этих наименований уже понятно, что именно «средний» играет главную роль, передавая деньги, вырученные у верхнего покупателя, нижнему продавцу. Во избежание ненужных рисков на подобных операциях всегда присутствует риелтор, который делает процедуру максимально простой для всех её участников.

Иные названия и формы

Что означает тип продажи «альтернатива», люди знали и раньше. Примитивнейшей формой такой сделки является обмен: покупатель приобретает квартиру продавца, а продавец за вырученные деньги вселяется в жильё покупателя.

Чаще всего обмены происходят с доплатой, обычно это связано с неравностью условий сделки.

Что касается иной терминологии, в Санкт-Петербурге – городе, известном своим особенным языком, – альтернативная продажа квартиры называется «встречкой» или «встречной сделкой», так что не удивляйтесь, если в петербургском издании вам попадется подобное сочетание.

Причины выбора

Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)? Что это такое, придётся в первую очередь узнать тем, кто решил продать квартиру, в которой прописаны представители социально незащищённых слоев населения: инвалиды, дети и пенсионеры.

Кроме того, к подобным сделкам прибегают в том случае, если у владельцев квартиры нет иной недвижимости, и, продавая данную, они фактически оказываются на улице. Для того чтобы исключить подобную возможность, и привлекаются риелторы, которые следят, чтобы сделка прошла с соблюдением всех формальностей законодательства.

Что такое тип продажи «альтернатива», мы разобрались. Если продали и на те же деньги купили – это альтернатива. Но встречается в объявлениях и другая приписка касательно статуса квартиры: «чистая продажа».

Она же фигурирует как «свободная».

Для того чтобы лучше понять, что значит свободная продажа квартиры, можно оттолкнуться от определения альтернативы: при последнем варианте люди, выселяясь из одной квартиры, сразу же въезжают в другую.

В случае же со свободной продажей продавцы уже имеют новое место жительства, так что вы никак не окажетесь врагом народа, выгнавшим семейство из родного дома. То есть если сначала купили, а потом уже продали старое жильё – то это уже чистая продажа.

Риски альтернативной продажи

Тип продажи «альтернатива» – что это такое? Выгодная партия, при которой средний убивает сразу двух зайцев, или мучение для всех сторон сделки? Порой возникают ситуации, когда средний, назначив какую-то цену за своё жилище и уже получив аванс, начав поиски новой квартиры, понимает, что занизил цену или же что на его мечту ему всё равно не хватает средств. Тогда он может запросто сорвать сделку, при этом заставляя ни в чём не повинного покупателя ждать.

Возможен также вариант, что верхний или нижний в какой-то момент откажутся от сделки, навредив при этом двум другим сторонам. Конечно, присутствие риелторов существенно снижает риск подобных исходов, но вместе с тем и они имеют место.

Сравнение альтернативы и её отсутствия

Выбирая, что лучше – альтернатива или чистая продажа, стоит обдумать все плюсы и минусы обоих вариантов.

Во-первых, при свободной продаже сделка гораздо проще с юридической точки зрения: повлиять на неё может меньшее количество сторон, да и участвующих лиц меньше.

Во-вторых, на альтернативную продажу влияет огромное количество внешних и внутренних факторов, что тоже усложняет сделку. Очевидно, что чистая продажа – идеальный вариант, но вместе с тем в некоторых случаях альтернатива – единственно возможный вариант.

А если обманывают?

Случается, кстати говоря, что некоторые продавцы не желают признаваться в «альтернативности» сделки, справедливо считая, что могут потерять перспективного покупателя, который может отказаться от участия в довольно длительной процедуре перерегистраций и обменов жильём. Поэтому всегда, если хотите приобрести новое жильё, уточняйте статус квартиры. Конечно, не факт, что продавец, если продажа всё же альтернативная, так сразу вам в этом признается, но попытаться всё же стоит.

Следующий шаг разведки – посещение квартиры. Вряд ли в свободном жилье кто-то будет жить, так что и это должно вас насторожить. Кстати говоря, одним из обязательных условий чистой продажи является полнейшее освобождение квартиры до момента подписания договора между сторонами, так что и это лишний раз проверьте.

Чтобы получить список людей, прописанных в данной квартире (а именно они при неправильном заключении сделки рано или поздно могут предъявить свои права на квадратные метры), посетите с продавцом Единый информационно-расчётный центр, где вам выдадут соответствующую справку (можно даже не пытаться проникнуть туда без владельца – всё равно не получится).

Ну и финальным шагом является длительность срока между устной договорённостью о продаже и непосредственным заключением сделки: на оформление всех необходимых документов может потребоваться одна-две недели, но не более; если же продавец по непонятным причинам откладывает подписание бумаг, вполне вероятно, что он занят поиском альтернативного жилья.

В заключение

Итак, что предпочтительнее – чистая продажа или тип продажи «альтернатива»? Что это такое, мы уже разобрались. Осталось обобщить вышеизложенное и выбрать лучшее. Большая часть покупателей всё же останавливается на безальтернативной сделке: она быстрее по времени, менее сложна юридически, да и гораздо менее рискованна.

В случае же альтернативной продажи цепочка будет цела только в том случае, если все её звенья будут взаимосвязаны.

Отказ же хотя бы одного из них принимать участие в операции, а также форс-мажорные обстоятельства, такие как смерть одного из собственников продаваемого жилья, могут не только замедлить, но и вовсе уничтожить всю сделку.

Вместе с тем порой люди вынуждены ввязываться в альтернативную продажу, не имея другого выхода.

В таком случае нужно быть в разы внимательнее и лучше не экономить на риелторах, которые, пусть и получат определённый процент от суммы сделки, смогут проследить за соблюдением всех формальностей и минимизировать риски неприятных сюрпризов в виде неожиданно появляющихся неучтённых при продаже жильцов квартиры, которые могут претендовать на долю в ней. Вне зависимости от того, какой способ вы выберете, вы всё же сможете приобрести собственный уголок, который вполне может стать вашей крепостью, а это самое главное.

Источник: https://FB.ru/article/287124/tip-prodaji-alternativa-chto-eto-takoe-osobennosti-oformleniya-sdelki-i-nyuansyi-na-kotoryie-sleduet-obratit-vnimanie

Что значит альтернативная продажа квартиры

Сделка альтернатива что значит
Альтернативная продажа квартиры или альтернативная сделка – это противоположность к свободной сделке (такие слова тоже можно встретить в объявлениях).

Суть такой операции заключается в том, что продавец жилья планирует тут же потратить полученные от покупателя средства на приобретение другой жилплощади, и регистрация обеих сделок будет производиться одновременно, а средства перечисляются при помощи счета или ячейки в банке.

Таким образом, договора подобного вида отличаются тем, что в сделке принимают участие минимум 3 человека, представляющих разные стороны:
 

  • Покупатель, желающий приобрести жилье;
  • Продавец-покупатель, который избавляясь от одной жилплощади, в то же время обзаводится другой;
  • Продавец, владеющий интересующей продавца-покупателя недвижимостью.

 

Если, например, продавец-покупатель желает получить 2 квартиры, а продает одну, количество участников в цепи возрастает. Тем не менее, для каждой сделки собирается собственный пакет документов и оформляется отдельный договор.
 

Стоит отметить, что в законах и нормативах такого термина, как «альтернативная продажа квартиры» найти нельзя. Хотя незаконным соглашение от этого не становится, просто приобретает ряд характерных особенностей:

 

  • Средства имеют строго определенное назначение и направляются на приобретение объекта недвижимости;
  • Продавец-покупатель обладает правом отмены, когда может отказаться от уговора с покупателем, если не сумеет подобрать подходящую квартиру для себя;
  • Проживание на продаваемой жилплощади – на момент подписания документов продавец-покупатель и его семья остаются прописанными на своих квадратных метрах, которые продают.

Но наиболее выделяющейся особенностью альтернативной продажи квартиры является то, что часть денег передается при помощи расчетного счета, а другая – прямо в руки. Причиной этому служит факт, что очень редко удается продать и купить жилплощадь по одной цене, и кто-то в цепочке получает доплату.

Достоинства, недостатки и риски альтернативных сделок

Рассматривать альтернативную продажу квартиры следует с трех сторон – по числу участников договора, и для каждого из них обнаружатся свои плюсы и минусы:
 

  • Для покупателя плюсом станет возможность купить квартиру по сниженной стоимости, а минусом – вероятность отмены;
  • Для продавца-покупателя плюс в отсутствии необходимости съема, а минус в шаткости всей цепочки: если откажется продавец, придется отменять уговор с покупателем;
  • Для продавца плюс в том, что продавец-покупатель хорошо замотивирован, чтобы операция с недвижимостью состоялась, а значит, может предложить большую цену, чем другие потенциальные покупатели; к минусам же можно отнести то, что оформление договоров и регистрация сделки займет длительное время.

Чем сложнее цепочка договоров, тем больше с ней связано рисков. В данном случае наиболее уязвимая позиция оказывается у покупателя, который имеет в планах покупку альтернативной квартиры:

  • В ней могут быть прописаны не достигшие совершеннолетия или лишенные дееспособности иждивенцы, которых будет чрезвычайно трудно выписать, а суд учтет любую помарку в документах и организует восстановление статуса кво;
  • Продавец-покупатель вправе отменить сделку в любой момент;
  • Если на покупаемой жилплощади обитают квартиранты, выселить их будет возможно только по истечении срока аренды;
  • Действия всех сторон должны быть предельно согласованы, иначе сроки оформления могут затянуться до бесконечности;
  • Росреестр может отказать одной из сторон регистрации права собственности, тогда одна из других сторон рискует остаться без средств и без квадратных метров.

При альтернативной продаже квартиры все сложности пожинает в основном центральное звено – продавец-покупатель, для остальных участников порядок действий принципиально не имеет отличий от свободной продажи. Поэтому наша инструкция предназначена именно для продавца-покупателя.

Стартовым шагом становится поиск партнеров, то есть покупателя на ваши квадраты и продавца, чью жилплощадь вы хотите купить. Сейчас разумнее всего осуществлять поиск с помощью интернета, где много разнообразных порталов нужной направленности. Однако можно воспользоваться и «дедовским» способом: расклеить объявления с параметрами жилпощади и своим номером телефона в своем районе и в том, где вы планируете поселиться.

Не скрывайте от двух других сторон, что планируете альтернативную продажу квартиры, они должны быть готовы к связанным с этим сложностям и согласны на риски.

Вторая ступень

Следующим этапом становится установление юридической чистоты покупаемой квартиры. Стоит отметить, что это обязательный этап и при свободной сделке.

Уточните у продавца наличие следующих бумаг:
 

  • Свежая выписка из ЕГРН – она подскажет, сколько человек владеют объектом недвижимости и нет ли на нем обременений;
  • Выписка из домовой книги – поможет уточнить, кто прописан на данной жилплощади;
  • Выписка из ЕИРЦ – подскажет, не выписывался ли кто из жилья в последнее время и если да, то не включен ли он в защищенные законом категории;
  • Кадастровый паспорт жилья и справка из БТИ – эти документы необходимы, чтобы узнать, не проводилось ли неузаконенных перепланировок;
  • Паспорт продавца и письменное согласие его супруга/супруги на продажу.  

Такой же перечень документов продавец-покупатель должен предоставить для изучения покупателю своих квадратных метров.

Третья ступень

Когда все звенья цепи найдены, следует договориться о важных нюансах альтернативной продажи квартиры, в том числе о том, как будут производиться взаиморасчеты. Если вы выбрали банковскую ячейку, то о порядке закладывания и получения денег лучше проконсультироваться с сотрудником банка, который подскажет наиболее эргономичную схему.

Четвертая ступень

Далее следует оформить предварительное соглашение между всеми звеньями купле-продажной цепи. Этот документ станет гарантом будущего успеха. Документ напоминает договор купли-продажи, но форма может быть свободной.

Регистрировать бумагу в госорганах или заверять у нотариуса не обязательно, достаточно лишь прописать условия совершения сделки во всех подробностях, проставить дату, паспортные данные всех сторон и подписи с расшифровкой.

Пятая ступень

Заключительным этапом альтернативной продажи квартиры, можно считать заключение договора и регистрацию его в МФЦ или Росреестре. Важно: при заключении договора и его регистрации должны присутствовать все собственники, участвующие в сделке.

Им понадобится иметь при себе паспорта, устанавливающие право документы на жилье и договор купли-продажи, кадастровые паспорта, заявление на регистрацию, квитанцию об оплате госпошлины.

Оплата государственной пошлины производится по отдельности для каждой из сделок, ее размер составляет около 2 000 рублей, обычно эти расходы несут покупатель и продавец-покупатель.

Регистрация права собственности занимает 10 дней, при заверенном нотариусом договоре это время сокращается до трех дней. При подаче документов важно не забыть получить расписку от получившего их сотрудника Росреестра или МФЦ.

Финансовые расчеты могут производиться как после подписания договора купли-продажи, так и после регистрации права – все определяется тем, как стороны договорились изначально.

Налоговое бремя

Статья 228 НК РФ гласит, что с продажи недвижимости уплачивается налог в размере 13% от полученного дохода. При этом если собственник владел недвижимостью достаточно долгое время, от уплаты он освобождается: раньше этот срок должен был составлять 3 года, с 2016 – 5 лет.

Кроме того, важно соблюсти еще ряд условий:
 

  • Недвижимость обязана быть приватизирована;
  • Получение по договору дарения, в наследство или по договору пожизненной ренты.

Покупатель при альтернативной продаже квартиры вправе получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости жилья, согласно Статье 220 НК РФ.

Сделка с участием несовершеннолетнего

Если в числе собственников продаваемой жилплощади имеется несовершеннолетний или лишенный дееспособности, то к стандартному пакету документов добавится еще официальное письменное разрешение на продажу недвижимости от органов опеки. При этом в случае ребенка родители обязаны обеспечить его жильем с условиями не хуже, чем продаваемое.
 

Альтернативная продажа квартиры и ипотека

Если один из участников цепи собирается приобретать жилье в ипотеку, схема усложняется за счет обременения, под которым будет находиться жилплощадь, до тех пор пока кредит не окажется выплачен. Если одна из квартир в цепи является залогом у банка, то понадобится разрешение кредитной организации на сделку.

Средства материнского капитала

Использование сертификата на маткапитал при альтернативной продаже квартиры требует, чтобы детям и супругу были выделены доли на новой жилплощади.

Если покупаемая квартира приобреталась на средства маткапитала, понадобится письменное обязательство продавца предоставить детям другого жилья.

Обязательство должно быть заверено у нотариуса, в противном случае сделка не будет зарегистрирована.

Источник: https://msk.vladis.ru/news/vse-chto-vy-hoteli-znat-ob-alternativnyh-prodazhah

В чем преимущества альтернативной сделки?

Сделка альтернатива что значит

Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

Альтернативные сделки — одна из национальных особенностей нашего рынка недвижимости. В большинстве стран жилье просто продают для того, чтобы затем приобрести новое. У нас срочная потребность в альтернативе связана с рядом причин, которых, справедливости ради, становится с каждым годом все меньше.

Во-первых, это элементарное отсутствие места для временного хранения личного имущества из проданной квартиры. Во-вторых, отсутствие возможности зарегистрироваться по иному месту жительства, что влечет неудобства при покупке билетов, устройстве на работу и т. п.

В-третьих, требования органов опеки, дающих разрешения на продажу объекта, собственником которого является несовершеннолетний только при одновременном приобретении жилья.

В-четвертых, элементарный человеческий фактор: боязнь собственника остаться после продаже без другого жилья и денег из-за быстро меняющейся экономической ситуации в стране.

Альтернативная сделка: как это работает?

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Даже при том, что сегодня есть услуги по временному хранению имущества из проданной квартиры, что любой дееспособный гражданин может сняться с регистрационного учета без одновременной постановки на учет по другому адресу, количество альтернативных сделок в общем обороте операций по купле-продаже недвижимости велико.

Альтернативные сделки риелторы всегда считают сложными. Их организация и проведение требуют большого количества времени, психологических и эмоциональных затрат, высокой квалификации и опыта специалиста, который будет заниматься альтернативной сделкой. Чего стоит только пресловутый разъезд коммуналки, который тоже относится к альтернативной сделке!

Для того чтобы безопасно и комфортно продать жилье с одновременным приобретением прав на другой объект, требуется учесть множество нюансов: если это продажа доли или имущества несовершеннолетнего, то рыночные стоимости объектов, их метражи, количество содольщиков ребенка, требования опеки по локации дома, проценту износа, состоянию квартиры.

Если это обмен с переездом, например, в другой регион, то нужно организовать правильный порядок подписания и регистрации документов на объекты, предоставление документов в определенные сроки, подписание актов передачи объектов.

Учесть и перечислить все разнообразие вариантов альтернативных сделок не представляется возможным. Но, судя по моему двадцатилетнему опыту работы, без помощи квалифицированного риелтора большая часть так называемых альтернатив не состоялась бы.

Если нанимать себе помощника в этом нелегком деле, следует внимательно изучить его квалификацию: стаж работы, специализацию, отзывы клиентов.

И нужно обязательно заключить письменный договор, в котором будут указаны все этапы взаимодействия, стоимость и порядок оплаты комиссии, обязанности и права сторон.

Правильно будет заключить не два договора, на продажу и покупку, а один — на поиск покупателя, продажу и подбор с одновременной покупкой жилья.

Услуга недешевая и в разных регионах отличается по стоимости, но как бы ни были оформлены условия оплаты – отдельные суммы за «продажу» и за «покупку», расчет услуг по этапам выполненных и принятых работ, или общая стоимость риелторской комиссии — оплачивается она по факту выполнения всего заказанного объема услуг.

Этим договор «альтернативы» отличается от простых по покупке или продаже.

Любой специалист, который хоть раз занимался альтернативной сделкой, понимает, как много предстоит сделать на пути к результату, как много встретить препятствий и их преодолеть, просчитать расходы, спланировать этапы, учесть интересы всех сторон и провести две, а то и несколько сделок одновременно, поэтому комиссия за такую услугу обычно на 50-100% выше комиссии по обычной сделке купли-продажи.

Документы при покупке квартиры: увидеть, подписать, получить

Какие налоги действуют при продаже квартиры с последующей покупкой?

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Альтернативная сделка – операция с недвижимостью, при которой собственник объекта продает свой и одномоментно покупает другой объект. Для того чтобы получить возможность купить новую квартиру, собственнику нужно продать уже имеющееся жилье.

Стоимость услуг риелтора при проведении подобной сделки выше, нежели организация стандартной продажи. Если говорить о преимуществах, тот тут стоит рассматривать с нескольких сторон. В любом случае это выгодно продавцу. Он ничего не теряет – ни время, ни деньги.

А покупатель рискует тем, что при условии внесения аванса за понравившееся жилье он вынужден ждать, когда продавец найдет себе подходящий вариант. При этом сделка легко может сорваться, поэтому ожидания покупателя при альтернативной сделке может оправдать только весомая скидка при продаже.

Стоимость квартиры при альтернативной сделке действительно часто бывает ниже, чем у свободных квартир. Но услуги риелтора в данном случае гораздо выше и могут стоить в два раза больше обычной сделки, то есть порядка 200 тысяч рублей.

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

Альтернативной называется сделка, в которой участвует несколько объектов. То есть у покупателя квартиры нет на руках денег на покупку, но есть своя квартира, которую он продает и одновременно за счет полученных денег покупает квартиру продавца. Здесь один человек выступает по одной сделке как покупатель, а по другой как продавец.

В такой цепочке может быть много объектов, не обязательно даже это все квартиры, могут быть дома, апартаменты и т. п. Преимуществ таких сделок, на мой взгляд, нет. Наоборот, когда есть альтернатива, сделка усложняется, риски возрастают. Сорвется одна сделка – сорвутся и все связанные с ней моменты.

Самый простой вариант – один продавец и один покупатель, который готов сразу оплатить стоимость квартиры.

При проведении альтернативной сделки очень важна квалификация юриста или риелтора, который ведет сделку. Необходимо подготовить все документы, проверить свой объект, разобраться во всей цепочке.

По всем сделкам нужно проверить документы! Особое внимание стоит обратить на заключаемые договоры, договоры аренды ячейки и т. д., чтобы и регистрация всех сделок прошла одновременно (это, конечно, идеальный вариант, который не всегда работает), и не было проблем с получением денег у продавцов.

Если по результатам проверки документов будут выявлены проблемы с одной из квартир, вся сделка может оказаться под угрозой.

Что касается оплаты услуг риелтора, то это вопрос договоренности сторон. Безусловно, при проведении альтернативных сделок риелтор или юрист проделывают двойной объем работы, поэтому и оплата должна быть соответствующая.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Качественные характеристики

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Альтернативная сделка купли-продажи происходит, когда собственник продает свою квартиру и покупает себе другую взамен на деньги от продажи первой. Делается это одновременно, то есть обе сделки на квартиры проходят в один день, оба договора купли-продажи подписываются одновременно, и регистрация права собственности также происходит параллельно.

В альтернативной сделке покупки и продажи участвуют как минимум три стороны: продавец квартиры, покупатель этой квартиры и продавец второй квартиры (покупателем этой недвижимости является продавец первой).

На практике это довольно распространенный вариант обмена недвижимости через куплю-продажу. К плюсам можно отнести:

  • удобство (при условии сотрудничества с грамотным юристом),
  • быстрота регистрации и въезда в новую квартиру.

Минусами таких сделок являются:

  • сложности в расчете и уплате налогов с продажи недвижимости,
  • трудность поиска подходящего варианта, соответствующего цене и запросам клиента,
  • сложности в регистрации права собственности (например, приостановка или отказ в регистрации одной из квартир не влечет такую же отмену в отношении других сделок в цепочке альтернативных сделок).

Что касается оплаты услуг юриста, сопровождающего такие сделки, то обычно оплата идет за каждую сделку отдельно, но Вы можете рассчитывать на скидку, если одновременно оформляете несколько квартир.

Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:

Под альтернативной сделкой подразумевается одновременное совершение двух и более взаимосвязанных сделок с объектами недвижимого имущества. Например, родители, у которых дети стали взрослыми, принимают решение о продаже своей квартиры и покупке взамен двух других квартир.

Бывают ситуации, когда люди решают улучшить свои жилищные условия и взамен квартиры с маленькой площадью покупают с доплатой большую квартиру. Такая сделка тоже является альтернативной.

Обычно после того, как находится покупатель на продаваемую квартиру, ее собственники начинают подбирать себе взамен другую квартиру – альтернативу.

Преимущество альтернативных сделок состоит в том, что они, как правило, заключаются одновременно, то есть без разрыва во времени.

Это значит, что участники альтернативной сделки, продав свою квартиру, не останутся без крыши над головой, а одновременно будут наделены правом собственности на другое жилое помещение.

Лица, совершающие альтернативную сделку, в меньшей степени подвергнуты рискам, связанным с изменением цен на рынке недвижимости, с изменением курсов валют. Так, например, при резком повышении цен на недвижимость продавец всегда может подкорректировать цену на свою квартиру, чтобы ему хватило денежных средств для приобретения альтернативного жилья.

Что касается оплаты услуг риелторов, то при сопровождении альтернативной сделки такая услуга является комплексной и фактически включает в себя сопровождение нескольких сделок. Поэтому такая услуга объективно должна стоить дороже, нежели сопровождение только продажи или только покупки недвижимости.

Продал жилье и купил новое, доход нулевой. Что с налогами?

Как считается налоговый вычет, если я продаю и покупаю квартиру?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

При альтернативной сделке продавцы одновременно с продажей объекта недвижимости приобретают другой объект. При этом они сразу подписывают несколько договоров купли-продажи – на продажу и на покупку. Сейчас преимущественно используется так называемый разрыв сделки, при котором сначала осуществляется продажа, а потом покупка.

Однако есть ситуации, при которых разорвать сделку невозможно, так как существуют отягощающие обстоятельства, например, органы опеки дают разрешение только при обязательном наделении ребенка площадью или люди продают свое единственное жилье и им некуда переезжать – в таком случае работает вариант одновременной покупки и продажи недвижимости.

К сожалению, сегодня нет единой стоимости риелторских услуг. Если Вы пользуетесь услугами агентства, то в нем используется тарификация либо составляется договор непосредственно с агентом. Услуга считается оказанной после приобретения новой квартиры и переезда туда новых собственников.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:

Альтернативная сделка проходит при условии одновременной продажи одной квартиры и покупки другого жилья, то есть альтернативной площади.

Такая сделка проводится, если продаваемая квартира является единственной, и собственники сразу переезжают на новое место. С мебелью также проблем нет: ее не нужно лишний раз отвозить на дачу, чтобы затем уже разместить в приобретенной квартире.

Еще один аргумент в пользу «альтернатив» – денежные расчеты.

В цепочку включены несколько объектов, и покупатель квартиры, которая в свою очередь обменивается на другую площадь, закладывает деньги продавцу альтернативного варианта.

Участие в денежных расчетах минимизировано, что удобно осторожным клиентам. Такая возможность есть у тех участников цепочки, которые одновременно продают и покупают недвижимость, равноценную по сумме.

Также можно быть уверенным, что при заказе услуги пакетной регистрации договоров на сделке и отсутствии зарегистрированного перехода права на альтернативную площадь квартира не будет продана и собственник не останется на улице.

Альтернативная сделка как риелторская услуга обычно обходится несколько дороже, чем простая продажа или покупка. Это связано с тем, что подобный формат работы включает в себя как минимум две сделки. Иногда в результате продажи квартиры собственники принимают решение о покупке нескольких объектов вместо одной квартиры.

Соответственно, агентство выполняет работу по продаже жилья и находит покупателей на площадь, осуществляет подбор альтернативных вариантов и ведет переговоры с их продавцами, оказывая в том числе содействие в передаче предоплаты. Далее следует проверка альтернативного объекта на юридическую чистоту и подготовка продаваемой квартиры к сделке.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

7 правил переговоров с продавцом квартиры

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/v_chem_preimuschestva_alternativnoy_sdelki/7252

Что такое

Сделка альтернатива что значит

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры – единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть “верхний покупатель” с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

“Нижние продавцы” только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

“Средние” одновременно и продают, и покупают с вариантами:- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами – ипотека, субсидия;- высвобождением денег или

– уложиться в деньги от продажи.

Сделки-“паровозы” являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Мне известно о сделке-“паровозе”, в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки – единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

Пользователи – лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке – дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски “невыхода” на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. “Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.” – такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Оценка рисков по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: