Клиенты на аренду недвижимости

Содержание
  1. В москве упали цены на аренду квартир, а мошенники выдают себя за риелторов
  2. В ожидании осени
  3. Берегись афериста
  4. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы
  5. Пошаговая инструкция
  6. Особенности процедуры и полезные советы
  7. Риски и иные сложности
  8. Как риэлтору найти клиентов и обойти конкурентов
  9. «Сарафанное радио», объявления и визитки – как работать по старинке
  10. Как риэлтору привлечь внимание и обойти конкурентов
  11. Сдача в аренду коммерческой недвижимости – 5 ошибок, мешающих достижению успеха — Территория инвестирования
  12. А кто клиент?
  13. Стратегия инвестирования в мини-офисы
  14. Арендаторы коммерческой недвижимости формата street retail в Москве: список лучших, виды и кому стоит отказать
  15. Сетевые арендаторы для street retail
  16. Чего хотят сети
  17. Виды арендаторов — предприниматели
  18. Лучший арендатор тот, кто больше платит
  19. Каким арендаторам отказывать в аренде?
  20. Запомните: надежный арендатор:

В москве упали цены на аренду квартир, а мошенники выдают себя за риелторов

Клиенты на аренду недвижимости

На столичном рынке аренды жилья настоящий переполох – из-за коронавируса упали цены и в целом поменялись правила игры.

Арендодатели, например, чаще идут на уступки – дают арендные каникулы при условии, что квартиранты сделают косметический ремонт, или предоставляют скидки на первые месяцы проживания.

Арендаторы тоже изменились – стали смелее и чаще просят о преференциях. При этом и те и другие рискуют попасть в лапы мошенников и ждут перемен к осени. Каких именно, выяснил корреспондент “РГ”.

Во время карантина и самоизоляции спрос на аренду квартир в Москве упал едва ли не до нуля. В начале мая, к примеру, он был на 72% ниже, чем годом ранее.

Объяснялось все просто – жизнь замерла, и без крайней необходимости совершать встречи никто не спешил.

На рынке остались только те, кому нужно было жилье, чтобы не остаться без крыши над головой, и те, кто не готов был мириться с простоем своей квартиры.

Как мошенники обманывают москвичей в период пандемии

– Все это сделало отношения арендодателей и арендаторов более гибкими, – рассказывает “РГ” риелтор Сергей Крапивин. – Например, распространенным явлением стали скидки на первые месяцы аренды – дисконт мог составлять от 20 до 50%.

В договоре прописывалось, что спустя два-четыре месяца ценник станет выше. Стали встречаться и случаи, когда квартирантов пускали на первое время бесплатно, но при условии покупки мебели или техники, а также под обещание сделать ремонт.

Интересно, что самоизоляция закончилась, но эти новшества остались. Цены на аренду сейчас ниже докарантинных на 10-15%.

На рынке появились обычные однушки по цене от 20 тысяч рублей в месяц – такого не было давно, обычно цены стартовали от 23-25 тысяч.

В целом же средняя ставка аренды среди всех квартир в Москве сейчас составляет 51,6 тысячи рублей, а в начале марта она была куда выше – 58 тысяч.

Главный эксперт аналитического центра портала недвижимости ЦИАН Виктория Кирюхина указывает на еще одну новинку. Среди предложений долгосрочной аренды сейчас довольно много квартир, которые раньше сдавались посуточно, – из-за отсутствия туристов владельцы такого жилья начали сдавать их надолго.

Спросу при этом расти просто неоткуда. “Во-первых, лето – это малоактивный сезон на рынке недвижимости в целом, – объясняет Кирюхина. – Потенциальные клиенты находятся в отпусках и реже занимаются вопросом переезда.

Во-вторых, часть сотрудников по-прежнему работают удаленно, что позволяет им пока не арендовать жилье в Москве”.

В ожидании осени

Осенью на арендном рынке традиционно наступает оживление – в Москву устремляются абитуриенты и студенты, а также желающие перебраться в столицу на ПМЖ или просто заработать денег и вернуться домой. Однако риелторы не ждут, что это вернет ставки на докризисный уровень – они все-равно останутся низкими для последних лет из-за падения доходов людей.

Замдиректора департамента аренды квартир компании “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова отмечает, что уже сейчас ощущается смещение спроса в сторону самых бюджетных вариантов аренды. Например, те, кто раньше снимал отдельное жилье, теперь нередко обращают внимание на комнаты.

“Этот формат становится все более популярным как суперэкономичный: цена месяца проживания начинается от 10 тысяч рублей, – объясняет Полякова. – Причем и этот бюджет делится на нескольких человек – все больше арендодателей готовы предоставить свои объекты для найма вскладчину.

По нашим прогнозам, к осени число сделок с комнатами может достичь 1/3 в общем объеме”.

Как уберечь жилье от воров-домушников во время отпуска

Пусть и небольшое, но все же влияние на рынок аренды может оказать и льготная ипотека.

Она приблизила размер ипотечных платежей к ставкам аренды, а удаленная работа заставила многих арендаторов по-другому посмотреть на снимаемое жилье.

Когда проводишь в нем 24 часа в сутки, начинаешь меньше ценить расположение квартиры и больше ее обустроенность. Так что те, кто арендовал жилье ближе к центру, теперь чаще смотрят на квартиры на окраинах, но в ипотеку.

Впрочем, ипотечные платежи, даже со ставкой 6,5%, все равно оказываются выше аренды, тем более на фоне ее падения.

“При сроке ипотеки 10 лет платеж по кредиту будет выше средней ставки аренды однушки в Москве на 32 тысячи рублей, а при сроке кредита 20 лет – на 7 тысяч, – считает Виктория Кирюхина.

 – Тем не менее часть арендаторов действительно перейдут в категорию покупателей, но это не будет массовым явлением”.

Берегись афериста

Что осталось на арендном рынке неизменным, так это мошенники. Они по-прежнему стараются обманом нажиться на тех, кто ищет временное жилье или, наоборот, старается пристроить его в добрые и платежеспособные руки. Пандемия, впрочем, и здесь внесла свои коррективы. Во время самоизоляции активизировались мошенники, действующие под маской солидных риелторских агентств.

“Число пострадавших выросло в пять раз по сравнению с показателем всего предыдущего года, – сетует Оксана Полякова.

 – Схема действий простая: разместить объявление о сдаче квартиры или позвонить по объявлению в интернете – и в том и в другом случае мошенники называют себя сотрудниками агентства, жертвам обещают выгодную сделку с условием внести предоплату на указанный счет.

В итоге свои обещания по сдаче квартиры они не выполняют, а нанимателям продают информацию о несуществующих объектах. Если два года назад подобным образом “работали” целые организации, то сейчас это исключительно частные лица”.

Распространенным явлением стали скидки на первые месяцы аренды

Так что если вам позвонили от лица риелторской компании, то сначала найдите ее телефон и поинтересуйтесь, действительно ли вам звонил их сотрудник.

Кроме того, важно понимать, что официальные компании работают только после заключения договоров об оказании риелторских, а не информационных услуг и без предоплат. То есть сначала риелторы помогут вам сдать или снять жилье, а уже по факту сделки попросят деньги.

Если же вам предлагают договор об информационных услугах, то даже не продолжайте разговор – после внесения денег и подписания такой бумаги вам дадут пару фальшивых контактов и перестанут отвечать на звонки.

Кстати

Не попасть впросак арендодателям и квартирантам поможет соблюдение простых правил предосторожности. В частности, нужно всегда проверять документы тех, с кем вы заключаете сделку: например, с помощью сервиса на сайте МВД легко узнать, нет ли паспорта в списке недействительных.

А в договоре аренды необходимо корректно указать все сведения о квартире: кадастровый номер, адрес, площадь, состояние и т.д. В документе должна быть информация о собственнике жилья, порядке оплаты, максимальном количестве проверок со стороны арендодателя и других нюансах. Не помешает подписывать договор подписью с расшифровкой ФИО – это затруднит подделку подписи.

Источник: https://rg.ru/2020/07/21/v-moskve-upali-ceny-na-arendu-kvartir-a-moshenniki-vydaiut-sebia-za-rieltorov.html

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция и полезные советы

Клиенты на аренду недвижимости

Сдача недвижимости в аренду – это весьма прибыльное дело, если отнестись к процедуре с максимальной ответственностью. Постоянный пассивный доход всегда приятен, но что, если возникла идея предоставлять в аренду коммерческую недвижимость? Для этого потребуется немного иной подход, ведь есть большая разница между арендой квартиры и крупным офисом.

Пошаговая инструкция

Процесс сдачи объекта в аренду разделён на следующие этапы:

  1. Определение арендной стоимости.

Первым делом необходимо просмотреть и оценить наибольшее количество имеющихся предложений на рынке. Чем больше выборка, тем лучше будет результат (более точный показатель средней стоимости аренды для коммерческих помещений).

В ходе анализа можно воспользоваться популярными сайтами по типу Avito или ЦИАН. Также информацию можно изучить в разнообразных печатных изданиях. При отсутствии желания заниматься изучением иных предложений самолично будет разумным нанять риелтора или брокера.

Цену за подобные услуги вряд ли можно назвать высокой, а сохранить приличную долю нервных клеток и времени вполне реально.

Стоимость аренды коммерческой недвижимости должна устраивать не только собственника, но и потенциальных клиентов. Заведомо высокая ставка вряд ли будет удачной, но на формирование ценника могут повлиять следующие факторы:

  • месторасположение здания/помещения;
  • инфраструктура (наличие в непосредственной близости кафе, бесплатных парковок, охрана здания);
  • класс здания;
  • качество и уровень ремонта;
  • функциональность планировки;
  • различные особенности коммуникаций (бесперебойное питание, Интернет, наличие санузлов и т. п.);
  • иные бонусы, которые могут потенциально улучшить продуктивность работы арендаторов (Wi-Fi роутер, аппарат для кофе, комфортная мебель).

Проанализировав цены на рынке, можно связаться с другими арендодателями и попытаться сбросить стоимость. Зачастую, указанная в предложениях цена является ориентировочной и приблизительной.

Того показателя стоимости, которого удастся достичь в ходе переговоров, будет достаточно, чтобы узнать среднюю арендную ставку на аналогичные предложения.

Достаточно 5-10 обращений, чтобы получить сравнительные данные по арендной ставке.

Самое главное для арендодателя коммерческой собственности – найти подходящего клиента. Это можно сделать самостоятельно, а можно нанять риелтора. В обеих ситуациях есть свои плюсы и минусы, поэтому выбирать, как стоит поступить, – личное дело каждого.

При самостоятельном поиске арендатора серьёзным преимуществом является наличие собственной базы. Тем не менее, её отсутствие не повлечёт за собой больших проблем, но придётся потратить больше сил.

Хорошим способом найти подходящего клиента является создание сайта с коммерческим предложением. Продвигать такой сайт лучше при помощи контекстной рекламы с упором на ключевую аудиторию. Благодаря такой рекламе можно без труда найти заинтересованную аудиторию и избежать высоких комиссий агентствам.

Наиболее целесообразно делать это при сдаче в аренду помещений с внушительной площадью. Такие предложения ищут клиенты, рассчитывающие на высокую доходность от планируемой деятельности, а больше всего доверяют именно сайтам.

Если человек желает приобрести очень дорогой автомобиль, он будет искать его на сомнительных ресурсах или больше предпочтёт официальный сайт? Вот и арендатор коммерческой недвижимости придерживается такого же мнения.

Совершенно иное дело – это небольшие помещения, сдающиеся в аренду. Здесь нет смысла заниматься созданием сайта и отлично подойдут бесплатные доски объявлений в Интернете (пусть даже небольшие).

Также хорошо себя зарекомендовали рассылки по заинтересованным компаниям, размещение баннера на фасаде сдаваемого в аренду здания (платно) или в окнах (бесплатно).

При нежелании заниматься поиском заинтересованных лиц самостоятельно, существует вариант по найму риелтора. Этот человек самостоятельно найдёт нужных арендаторов, сведёт контакты и даже самостоятельно заключит нужный договор аренды.

С другой стороны, поиск нужных людей – дело тонкое и довольно сложное/трудоёмкое. Не все риелторы на это согласятся, а мастера своего дела в серьёзных агентствах затребуют за подобные услуги денежную сумму в размере 50% от стоимости аренды за 1 месяц. А порой даже больше этого.

Но всё же при подобном способе поиска арендаторов собственник освободит себя от значительных трудностей. В итоге дело останется только за составлением договора и подготовкой всей необходимой документации.

Оплата услуг риелтора осуществляется только после заключения договора аренды. Если риелтор или агентство требует внести предоплату или выплатить сумму раньше, возможно, это мошенники.

  1. Необходимая документация.

После того, как будет найден арендатор и все ключевые моменты устроят обе стороны, можно приступать к оформлению договора. Договор о сдаче коммерческой недвижимости в аренду обязательно должен иметь в себе такие пункты:

  • полные сведения о каждой из сторон;
  • точный адрес объекта аренды;
  • сумму и плательщика коммунальных услуг;
  • размер ежемесячной аренды;
  • дата, когда объект будет сдан в аренду;
  • необходимые действия каждой стороны в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • описание качества ремонта и находящейся мебели;
  • ключевые условия, согласно которым можно расторгнуть договор аренды.

При недостатке нужных знаний или опыта, разумнее будет привлечь к процедуре заключения договора квалифицированного юриста.

Договор – не единственное, что понадобится при сдаче недвижимости в аренду. Также следует иметь при себе:

  • паспорт гражданина РФ;
  • ИНН;
  • документ о подтверждении права собственности;
  • план помещения.

Когда все документы будут на руках, а стороны успешно проведут заключение договора, остаётся лишь получать выручку и следить за периодичностью выплат.

Особенности процедуры и полезные советы

Коммерческой недвижимостью являются офисные здания, помещения промышленного направления, спортивные сооружения, магазины, гаражи, склады и даже гостиницы.

Ускорить сдачу коммерческой недвижимости в аренду можно за счёт снижения арендной ставки. С учётом постоянных затрат на содержание помещения будет правильнее сдавать недвижимость по средней или даже низкой ставке, чем выставлять высокую цену, но на целый год.

Также на цену подобных помещений влияет наличие:

  • парковки;
  • точки общественного питания (в том же здании либо в непосредственной близости);
  • инфраструктуры;
  • высокой проходимости и т. п.

В таких условиях арендная плата может быть ощутимо выше, чем в среднем по рынку. И, разумеется, на неё найдётся свой клиент.

Открытость пожеланиям будущих клиентов также играет весомую роль в сдаче коммерческой недвижимости:

Возможному арендатору может понадобиться помощь или советы по планировке рабочих мест. Разумно будет заранее подготовиться и предложить сходу несколько готовых вариантов, а ключевые изменения останутся за клиентом, которые он захочет внести.

Гораздо проще менять готовое, чем создавать что-то с нуля. Подобное отношение к арендатору несомненно будет оценено по достоинству.

Цвет стен в помещении, количество максимальных подключений к телефонной сети или Интернету, а также обсуждение всех прочих особенностей поможет получить расположение арендатора и склонить его к аренде именно этой недвижимости.

Это небольшой психологический приём: чем больше человек углубляется в детали, тем выше шансы, что такой разговор отложится у него в памяти. А значит, именно на него он будет ориентироваться в первую очередь, взвешивать плюсы и минусы и т. д.

Однако если весь процесс сдачи в аренду построить на подобных уловках, это будет большим риском потерять репутацию. Если качество аренды будет весомым лишь на словах, то это может грозить весьма серьёзными последствиями.

Если в коммерческом помещении, выделенном под сдачу в аренду, отсутствует отделка, то можно предложить арендатору каникулы по оплате. То есть ремонт он будет осуществлять за свой счёт, но пока ремонтные бригады занимаются своим делом, оплачивать аренду за помещение клиент не будет.

Это довольно весомый плюс для арендатора, который чётко решил взять недвижимость в аренду:

  • если нет лишних средств на оплату аренды и ремонт одновременно, то данное действие вызовет исключительно положительные эмоции и повысит репутацию арендодателя;
  • также ремонтные каникулы помогут склонить сомневающегося арендатора в сторону приобретения именно данной конкретной недвижимости/помещения.

В целом временно освобождать клиента от уплаты аренды можно в самых разных ситуациях. Главное, чтобы не было серьёзных финансовых потерь для обеих сторон. Это базовые особенности ведения бизнеса и арендаторы (как и арендодатели) коммерческой недвижимости прекрасно это понимают.

Именно поэтому подобные действия широко распространены, хотя их использование и не является обязательным. Особенно, если сдача коммерческой недвижимости не является срочной.

Это очень важный пункт, наиболее ярко проявляющийся при подготовке документации собственника для арендатора. Чем больше гарантий получит клиент, тем больше шансов на успешную сдачу помещения в аренду.

Обилие подтверждающих документов, отсутствие уловок в ходе подписания договора и хорошая репутация – залог успешной сдачи в аренду коммерческой недвижимости. Причина проста:

  • при аренде квартиры, зачастую, вопросом занимаются обычные граждане;
  • а если помещение планируется использовать в коммерческих целях и серьёзно зарабатывать на этом деле, то изучение каждого документа арендатором будет максимально скрупулёзным.

Риски и иные сложности

Не только арендатор подвержен рискам – то же самое касается и арендодателя. Наиболее частыми причинами конфликтов являются:

  • недостаточное определение юридических обязанностей сторон касательно арендуемой недвижимости;
  • задержки ежемесячных платежей и других выплат;
  • использование арендуемой недвижимости не по назначению;
  • порча/утрата имущества, принадлежащего арендодателю;
  • споры по налогообложению (согласно ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС возложена только на арендодателя с возможностью вычета суммы налога арендатором при наличии соответствующего документа).

Все эти конфликтные ситуации прямо зависят от заключённого договора. Каждый из пунктов следует описать максимально точно, т. к. это минимизирует риски сразу для обеих сторон. Важно ответственно отнестись к заключению договора, чтобы избежать подобных ситуаций.

Сдача в аренду коммерческой недвижимости не сильно отличается, но имеет ряд ключевых особенностей. Самое главное – это заключение договора. При любых ситуациях стороны будут опираться только на него, поэтому и сконцентрировать своё внимание при оформлении сделки нужно именно на этом документе.

Источник: https://2realtor.ru/kak-sdat-v-arendu-kommercheskuyu-nedvizhimost/

Как риэлтору найти клиентов и обойти конкурентов

Клиенты на аренду недвижимости

Поиск новых клиентов – главная головная боль любого риэлтора. В кризис желающих купить или снять жильё становится заметно меньше, и даже опытным агентам с многолетним стажем приходиться непросто. Чего уж говорить о тех, кто только начинает работу в качестве агента по недвижимости. Как новичкам приступить к делу, и какими секретами пользуются профессионалы для поиска клиентов?

Профессиональные риэлторы иногда делят клиентов на обывателей, инвесторов и арендаторов. Первые – это обычные граждане, которых интересует разовая покупка или продажа недвижимости. Во вторую категорию входят те, кто зарабатывает на купле-продаже квадратных метров, а в третью – квартиросъемщики.

Большинство агентов начинают работать с арендой и получают комиссионные от удачных сделок по сдаче жилья.

Это сравнительно небольшой, зато регулярный заработок: довольные наниматели или хозяева квартир будут обращаться за помощью снова и снова. На более серьезные деньги можно рассчитывать при купле-продаже.

При этом выгоднее всего скооперироваться с клиентом-инвестором, который будет периодически привлекать проверенного риэлтора к сделкам.

Сегодня основная площадка, которой пользуются покупатели, продавцы и арендаторы недвижимости – это интернет. Это позволяет агенту не только быстро и эффективно искать клиентов, но и продвигать себя как специалиста. Успешный риэлтор старается максимально использовать разнообразные возможности всемирной паутины:

  • Объявления в базах недвижимости

Бесплатные интернет-площадки с объявлениями по покупке, продаже или аренде недвижимости – основной информационный ресурс, которым пользуются все участники рынка недвижимости. Особое внимание следует обращать на объекты, которые долго и безуспешно продаются из-за завышенной цены или плохой рекламы – их владельцы обычно морально готовы отдать посреднику процент от успешной сделки.

Собственная группа в популярной соцсети позволяет риэлтору просто и бесплатно расширить круг потенциальных клиентов. Страницу важно сделать полезной и интересной: указать расценки, описать примеры успешных сделок и не забывать про фотографии. Свои услуги можно продвигать на форумах и в тематических сообществах, а также просить друзей время от времени давать ссылки и делать репосты.

Чем выше профессиональный уровень риэлтора, тем больше ему стоит заботиться о своей репутации в сети. Оптимальный вариант – создать и продвигать собственный сайт с описанием услуг и предложений.

Это позволит заинтересованному клиенту, который ищет опытного агента, самому найти вас в интернете.

Более простой и доступной альтернативой может быть личный профайл на крупном портале недвижимости, к примеру – сервис «Дежурные риэлторы» на сайте ГдеЭтотДом.РУ.

Многие агенты размещают объявления на платных и бесплатных ресурсах по недвижимости. Кроме того, специализированные интернет-сервисы (к примеру, Яндекс.Директ) позволяют ставить контекстную рекламу любых услуг на тематических сайтах.

Риэлтор может продвигать не только конкретных объект, но и себя как специалиста. Все зависит от того, каков «рекламный бюджет» риэлтора, ведь конкуренция, а значит и цены в этом сегменте рынка не маленькие.

Но, скорее всего, даже две-три удачные сделки с лихвой окупят вложения.

Собственный блог отнимает много времени, зато – это бесплатная возможность заработать репутацию эксперта. Однако важно не только искать и писать интересные и полезные материалы об аренде и продаже жилья, но и взаимодействовать с аудиторией: отвечать на комментарии и искать новых подписчиков на форумах и интернет-площадках, посвященных недвижимости.

«Сарафанное радио», объявления и визитки – как работать по старинке

Несмотря на лидирующие позиции интернета, опытные риэлторы советуют коллегам не забывать и про «работу в поле» – классические методы продвижения услуг и поиска клиентов, которые успешно действовали в «до сетевую эпоху».

По статистике корпорации риелторов «Мегаполис-Сервис», около 2/3 клиентов стараются искать риелторов по рекомендации друзей и знакомых. Поэтому хорошая репутация и эффективное «сарафанное радио» – залог успеха каждого агента.

Чтобы схема распространения позитивной информации «из уст в уста» работала успешно, недостаточно просто быть грамотным специалистом. После каждой сделки обязательно просите клиента оставить отзыв и давать ваши контакты знакомым.

Многие агенты по недвижимости находят новых клиентов с помощью добровольных информаторов. Ими становятся работники РЭУ, ЖЭКов, паспортного стола, свадебные фотографы, а также всезнающие «старожилы двора» – бабушки на лавочках. За небольшую сумму «осведомители» часто готовы сообщить риелтору, кто собирается продавать, покупать или арендовать жильё.

У успешного агента по недвижимости всегда должен быть при себе запас визитных карточек. В первую очередь они пригодятся на профессиональном мероприятии – выставке недвижимости или юридическом семинаре.

Но потенциального клиента можно встретить где угодно: в очереди к стоматологу или на родительском собрании.

Если разговор со случайных знакомым коснется области вашего профессионального интереса, визитка всегда должна быть под рукой.

Многие агенты считают, что с появлением интернета про расклейку бумажных объявлений можно забыть, но на самом деле этот «дедовский» способ рекламы не стоит совсем списывать со счетов. «Расклейку» можно делать точечно – для конкретных предложений в определенном районе или доме. Например, объявление «Куплю двухкомнатную квартиру в вашем подъезде. Дорого» обязательно вызовет интерес.

Как риэлтору привлечь внимание и обойти конкурентов

В кризис на рынке недвижимости риэлторов часто больше, чем заинтересованных клиентов. Правила игры диктует покупатель, а продавцам и посредникам приходится подстраиваться с учетом низкого спроса. В такой ситуации агенту важно выделяться из армии коллег и стараться использовать дополнительные преимущества:

  • Профессиональный имидж и репутация знатока

Не секрет, что агенты по недвижимости часто делятся на две категории: грамотные специалисты с многолетним опытом и риэлторы-«однодневки», которые надеются на легкие деньги. Большинство клиентов опасаются профанов, именно поэтому для работы с недвижимостью так важна репутация.

Чтобы создать позитивный имидж профессионала, стоит использовать весь комплекс мер: не только иметь при себе визитки, запустить «сарафанное радио» и сделать личную страничку в интернете, но и регулярно изучать аналитику рынка недвижимости и с готовностью отвечать на любые вопросы потенциального клиента.

Для большинства обывателей и начинающих инвесторов риэлтор будет незаменимым помощником при покупке жилья в новостройке.

Потрудитесь тщательно проанализировать рынок первичного жилья в регионе, выделить привлекательные объекты разной стоимости и стадии строительства и попробуйте наладить контакт с застройщиком.

Вашим эксклюзивным предложением могут стать семинары по предложениям на «первичке» и экскурсии на стройку.

Риэлторы работают в одном профессиональном поле с другими специалистами по недвижимости: юристами, оценщиками, строителями, бригадирами ремонтников. Успешные агенты всегда стараются найти партнеров в смежной области.

Взаимовыгодное сотрудничество можно наладить по принципу бартера (услуга за услугу) или договориться о фиксированном проценте за рекомендацию.

Это не только позволит увеличить поток клиентов, но и улучшит репутацию риэлтора.

Любая сделка с недвижимостью – это стресс для клиента. В случае купли-продажи на кону большие деньги, а аренда всегда связана с мучительным переездом. Успешный риэлтор в первую очередь старается завоевать доверие.

В расчёте на крупные комиссионные он нередко готов идти на риск: бесплатно дать небольшую вводную услугу. Это может быть юридическая консультация, предварительная оценка недвижимости или анализ рынка.

Иногда бывает полезно разбить работу на несколько этапов с отдельной оплатой (за оформление документов, показы, регистрацию и пр) или слегка выйти за пределы своих обязанностей (помочь с переездом или заменой замков).

  • Быть на связи и напоминать о себе

Каждый клиент пополняет личную базу риэлтора и в перспективе может вернуться к проверенному агенту снова. Однако важно понимать, что номера телефонов теряются, а имена и контактные данные забываются. Через несколько лет после покупки жилья человек будет лишь смутно помнить, что когда то сотрудничал с хорошим специалистом.

Поэтому важно, чтобы агента можно было легко найти. В идеале, лучше добавить бывшего клиента «в друзья» в соцсетях, обменяться с ним контактами в электронной почте. Это позволит риэлтору не только всегда оставаться в легком доступе, но и ненавязчиво напоминать о себе – поздравлять с праздниками или оставлять комментарии.

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

 Сергеева Дарья, корреспондент ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/news/2036902-2015-06-17-kak-rieltoru-najti-klientov-i-obojti-konkurentov/

Сдача в аренду коммерческой недвижимости – 5 ошибок, мешающих достижению успеха — Территория инвестирования

Клиенты на аренду недвижимости
Коммерческая недвижимость, Управление недвижимостью

Аренда коммерческой недвижимости (склады, офисные здания, мини-цеха и т.д.) чаще пользуется успехом у начинающих предпринимателей.

И это правильно – не стоит вкладывать деньги в покупку офиса, если нет уверенности в том, что дело «пойдет», лучше выкупить его позже.

Те, кто уже достиг определенных высот и просто хочет расширить собственные границы, также предпочитают для начала снять нужное помещение.

  • 5 ошибок, мешающих достижению успеха при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
  • А кто клиент?
  • Стратегия инвестирования в мини-офисы
  • На какую длительность — месяц, сутки, час?
  • Коворкинг-центр в Москва-Сити, который приносит от 100 000 рублей в месяц
  • Как сделать офис из квартиры?
  • Дополнительных вложений не будет!
  • У меня нет недвижимости и я не смогу!
  • Торги и аукционы по банкротству — суровая правда покупки недвижимости за 1% от стоимости

Таким образом, аренда выгодна и тому, кто снимает коммерческую недвижимость, и тому, кто ее сдает – пассивный доход еще никому не мешал.

Но арендодатели не всегда могут найти клиента на помещение либо могли бы получать доход в несколько раз больше, чем на данный момент.

Так происходит потому, что они не знают нюансов, которые подразумевает сдача в аренду коммерческой недвижимости, а ведь именно они заставляют доход расти, как на дрожжах.

А кто клиент?

Это первая и основная ошибка – клиентов ищут не там, где нужно, потому что не представляют, кто он такой – будущий арендатор? «Вычислить» его легко – на что можно рассчитывать, укажет состояние коммерческой недвижимости под сдачу, ее месторасположение и оснащение.

​Например, если это достаточно просторное офисное здание, расположенное на первом этаже жилого дома в людном месте, то его можно сдать в аренду:

  • Магазин
  • Дневное кафе
  • Коммерческий банк

В первом случае необходимо искать клиентов по рекламным объявлениям в местных СМИ или, если арендодатель лелеет в душе мечту о большой сумме денег – стоит зайти на сайты крупных сетевых маркетов и написать предложение об аренде в разделе «Партнерам». То же самое делается и в случае с банком либо другим крупным клиентом – сайты имеются у всех. Небольшую недвижимость в нормальном состоянии можно сдать под мини-офисы, склад или что-либо другое.

Стратегия инвестирования в мини-офисы

Владислав Елизаренко занимается управлением в недвижимость как жилую, так и коммерческую. Он всегда ищет новые способы увеличения дохода для своих клиентов, а также делиться своими наработками с нашими читателями

Источник: https://tinvest.org/sdacha-arendu-kommercheskoj-nedvizhimosti

Арендаторы коммерческой недвижимости формата street retail в Москве: список лучших, виды и кому стоит отказать

Клиенты на аренду недвижимости

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Расскажем об основных арендаторах коммерческих помещений формата street- retail (стрит-ритейл). О тех, кто снимает коммерческие помещения от 20 до 300 м2 на первых этажах многоквартирных домов. В спальных районах, по обеим сторонам улиц и проспектов города.

Все наблюдения сделаны на основе нашего опыта. Вы узнаете о самых перспективных арендаторах, кто больше платит, особенностях сотрудничества и уловках

Дадим список проверенных арендаторов коммерческих помещений, которым стоит доверять.

Аренда стрит-ритейл — самый массовый рынок недвижимости в любом городе, поэтому эти знания точно пригодятся вам. Мы управляем недвижимостью с 1996 года, сотрудничая с сетевыми магазинами, кофейнями, отделениями банков, салонами красоты, цветочными магазинами и др. Это наш личный опыт.

Всех арендаторов делим на две большие группы:

  • сетевые компании;
  • ИП с одной или несколькими торговыми точками.

Сетевые арендаторы для street retail

Сетевой арендатор (сетевик) — желанный клиент. Многие владельцы недвижимости, обращаясь к нам, хотят, чтобы к ним сел именно сетевик. Оно и понятно. Сеть магазинов — это надежный и платежеспособный клиент, который арендует помещение на долгий срок, не занимается сомнительным бизнесом и стабильно платит аренду.

Но с ними не все так просто. Есть сложности, о которых многие собственники даже не подозревают, заключая договор.

С одной стороны, сетевой арендатор коммерческих помещений гарантирует стабильные выплаты и отсутствие проблем с законом.

С другой стороны, сеть магазинов — это крупная компания с отделом, который занимается поиском помещений с лучшими условиями. Для них критически важно снизить арендную ставку до минимума. Эта работа продолжается и после подписания договора.

Чего хотят сети

Возвратный депозит или условие, что депозит покрывает последний месяц аренды в случае досрочного расторжения договора с собственником. Это первый камень преткновения, где можно уступить и пожалеть об этом.

Разжалобить, запугать переездом в другое помещение, чтобы получить скидку. Так работает отдел аренды, чья задача всеми правдами и неправдами снизить арендную ставку. Многие собственники и агентства прогибаются под этим напором. Особенно тогда, когда сталкиваются с этим впервые.

Заключить договор на минимальный срок (полгода, год), чтобы потом пересмотреть стоимость аренды в свою пользу. Собственники идут на уступки под предлогом надежности арендатора и хороших отношений, а потом не могут поднять арендную плату.

Обижаться на это не надо. Взамен вы получаете дисциплинированного арендатора, который исправно платит и редко освобождает помещения без предупреждения за несколько месяцев.

Работа с сетевыми арендаторами требует участия грамотного и опытного юриста в составлении договора, взвешенных решений и терпения.

В некоторых случаях можно уступить и дать скидку на несколько месяцев, что укрепит ваше партнерство. Например, если ваш арендатор — это сеть цветочных салонов, то скидка в декабре и январе будет уместна. 

Список надежных сетевых арендаторов Москвы, с которыми мы работаем более 5 лет:

  • “Литра”
  • Petshop
  • “Точка Красоты”
  • “Папироска. рф”
  •  “Онлайн-Трейд”
  •  “Ламода”
  • Wildberries
  •  “Сервисные центры”
  • “Пять ЛБ”
  • “Аптечная сеть 03, Ригла”
  • ортопедическия салон “Ладомед”
  • Суши WOK

Привлечь сетевика сложнее. Они оценивают не только локацию и торговое окружение, но и рекламные возможности фасада, а также состав целевого трафика.

Виды арендаторов — предприниматели

Индивидуальные предприниматели составляют основную массу арендаторов помещений на первых этажах многоквартирных домов

Среди них можно выделить группы, которые отличаются друг от друга также, как сетевик от предпринимателя с одной точкой продаж. Мы выделяем для себя четыре таких группы

1. Покорители Москвы. Предприниматели, приехавшие из стран ближнего и дальнего зарубежья.

Многие собственники наотрез отказываются сдавать им недвижимость. Что неправильно! Потому что среди них много платежеспособных предпринимателей, которые не связаны с криминалом, а обладают отличной предпринимательской жилкой, связями и могут заручиться помощью многочисленной родни. 

Они хорошие “торгаши”, надежны в делах и чаще держат слово, нежели его нарушают. Эти предприниматели перевозят в Москву свой бизнес, что ускоряет развитие их бизнеса и гарантирует стабильный доход без эксцессов.

2. Арендаторы с пилотным проектом. Это бывшие менеджеры, которые долгое время работали в похожем бизнесе в качестве наемного работника. Теперь они открывают свое дело.

Мы знаем много историй предпринимателей, которые начали свой бизнес с одной торговой точки и выросли в сеть.

Александра прошла курсы мастера маникюра, работала в салоне. Когда стала молодой мамой, то стала работать на дому. Потом оформила ИП и открыла салон рядом с домом, чтобы справляться с растущим количеством клиентов.

Есть и более интересные истории. Руслан работал по найму в ритуальном агентстве, торговал памятниками, потом цветами. Сейчас у него уже два магазина цветов в городе.

Арендаторы с пилотным проектом кажутся ненадежными, но на деле многие доказывают обратное. Потому что снимают помещение, имея на руках внушительную клиентскую базу.

3. Пилигримы. Это арендаторы коммерческих помещений, которые ошиблись с местом или находятся в поиске лучшего расположения. Как правило, это уже опытные предприниматели. Они знают правила игры и стараются максимально снизить стоимость арендной платы. Но если им понравится место, то заплатят выше среднего.

4. Расширяющиеся предприниматели. Сеть в зачатке. Быстрорастущие ниши активно захватывают новые территории, так было с магазинами по продаже вейпов и барбершопами. Они не боятся конкуренции, идут напролом на волне успеха.

На наш взгляд, начинающие сети — нестабильные арендаторы. Сегодня у них все хорошо, а завтра популярность “темы” падает и часть точек приходится закрывать.

Предприниматели менее надежны, чем сети, но с ними проще работать. Они меньше хитрят с договорами, не заваливают письмами с просьбой дать скидку и редко прибегают к юридическому давлению. 

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Лучший арендатор тот, кто больше платит

Это мнение многих собственников, которые только начинают арендный бизнес или которым повезло избежать проблем и опыта 90-х и нулевых. Кто платит больше, тот не всегда лучший арендатор.

Понятно, что стоимость квадратного метра в соседних коммерческих помещениях может отличаться в разы. Это бизнес. Кто, как, с кем договорился, тот столько и платит. Однако если вам предлагают существенно больше, то стоит насторожиться.

В нашей практике были арендаторы, которые занимались незаконной деятельностью под прикрытием обычного кафе. Высокие ставки идут рука об руку с правом на досрочное расторжение договора и нелегальным бизнесом.

Если говорят: “Деньги не вопрос!” — это тревожный звоночек. Таких партнеров нужно проверять тщательнее остальных.

Каким арендаторам отказывать в аренде?

Мы работаем с 1996 года и, имея солидный опыт, стараемся оберегать наших клиентов от недобросовестных арендаторов.

Определить, кто хороший и порядочный, а с кем будут проблемы, сложно. Чаще всего это удается сделать на первой встрече тет-а-тет. По визуальному восприятию, человеческим ощущениям и поведению человека, а не по бумагам.

Проблемные арендаторы ведут себя нагло и вызывающе. Они с порога всем видом показывают, насколько у них все круто и хорошо. Общаются фразами из ставших уже классикой фильмов Алексея Балабанова. 

Проблемы начинаются через несколько месяцев ведения бизнеса. Если “тема не идет”, то просят отсрочку. В ход идут провокации, угрозы, гонор. Порой не знаешь, что от них ожидать дальше. Бывает, что арендатор просто пропадает, не передав помещение собственнику. Правда, последнее время такое встречается не часто.

Запомните: надежный арендатор:

  • давно на рынке или имеет клиентскую базу;
  • имеет стабильный доход, который может показать;
  • открыт для собственника и управляющей компании (документы в порядке);
  • общается приветливо, по-деловому, без пафоса;
  • если просит скидку/отсрочку, то называет конкретные причины.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Аренда стрит-ритейл — огромный рынок. Мы будем рады поделиться с вами нашим опытом в управлении коммерческой недвижимостью и помочь найти арендатора для коммерческих помещений.

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/arendatory-kommercheskoj-nedvizhimosti

Вопросы адвокату
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: